Подъезды и общие лестницы в жилых домах — сложное юридическое поле, регулируемое множеством правовых и административных актов Германии, а также судебными прецедентами. В некоторых случаях жильца съемной квартиры могут выселить без предупреждения — и только за то, что он неправильно повел себя в подъезде.

Курение, запахи

Курение однозначно НЕ ДОПУСКАЕТСЯ. Суды Германии рассматривают этот вопрос независимо от того, имеется ли запрет в договоре съема жилья (Mietvertrag) или в правилах эксплуатации дома (Hausordnung). Судьи исходят из того, что курение в подъезде заведомо наносит вред другим жильцам. На том же основании (плюс, разумеется, из-за угрозы пожара) категорически запрещено и курение в лифтах. Даже тот факт, что жилец курит в подъезде у открытого окна, не меняет ситуации, говорится в одном из решений участкового суда Ганновера.

Как вред, наносимый другим жильцам, расценивается не только табачный дым, но и запах, остающийся в подъезде после курения. Тогда как прочие запахи, имеющие «жилое происхождение», допустимы. Например, суды отклоняют иски по поводу запахов приготовляемой пищи, просачивающиеся в подъезд из соседних квартир. Даже интенсивный аромат экзотических пряностей не подлежит запрету.

С другой стороны, разъясняет Верховный земельный суд в Дюссельдорфе, заглушать парфюмом кухонные запахи соседей, проникающие в подъезд, нельзя. Применять «маскирующий» парфюм нельзя даже в том случае, если интенсивный запах идет с кухни ресторана (кафе, закусочной и т.п.), расположенного в доме. Но в такой ситуации, при особо сильных и раздражающих запахах, жильцы могут претендовать на снижение квартплаты.

Детские коляски, инвалидные кресла, ролляторы

В решении Верховного земельного суда в Хамме (Северный Рейн — Вестфалия) определено: хранение этих предметов в подъезде допустимо как временное в случае, если в подъезде нет лифта или если указанные средства не помещаются в кабину лифта, а также если они не блокируют аварийный выход.

Под временным хранением подразумевается не только час-другой, но и более продолжительные отрезки времени, например, в течение дня, в ночное время.

При недостатке места коляски могут быть размещены перед почтовыми ящиками в подъезде. Судьи в Хамме уточняют, что доступ жильцов к их ящикам не должен быть перекрыт, а при необходимости коляску (инвалидное кресло, роллятор) можно было бы передвинуть.

Указанные средства нельзя пристегивать на замки. И лучше оставлять их в сложенном состоянии.

Велосипеды, велосипедные прицепы

Владелец жилья или домоуправление вправе запретить их хранение в подъезде, если для этого имеются другие возможности — например, велосипедный «гараж» в подвале (Fahrradkeller) или соответствующая площадка перед домом. Так определил земельный суд Ганновера.

Кстати, при наличии оборудованных мест хранения в договор съема жилья может быть включен пункт, запрещающий хранить велосипед в квартире. Жильцы обязаны подчиняться такому запрету.

Правда, в решении участкового суда Мюнстера определен исключительный случай: если речь идет об особо дорогом велосипеде, то в целях предотвращения кражи жилец может забрать его к себе в квартиру, даже если это запрещено договором о съеме жилья.

Велосипедные прицепы достаточно громоздки для хранения в квартирах и подъездах. Если в доме нет оборудованного места хранения, то, по решению участкового суда Берлина — Шенеберга, жильцы могут оставлять прицепы в общем дворе.

Мусор, макулатура, прочие отходы

Мусор в закрытом мешке можно на короткое время выставить в подъезд. Такое исключение записано в решении земельного суда Берлина. Хотя вообще в нем говорится, что лестничные марши, площадки и проходы нельзя превращать в склад. Кратковременное пребывание мусорного мешка в подъезде означает, в отличие от случая с детскими колясками, именно час-другой, не дольше!

Такой же порядок действует в отношении макулатуры, картонных коробок и прочих хозяйственных отходов (не загрязняющих подъезд), кратковременно выставляемых на лестницу перед выносом в утиль. Вынесший соответствующее решение участковый суд Мюнхена тоже настаивает на буквальном понимании слов «кратковременное хранение».

Объем приходящей почты не всегда соответствует объему почтовых ящиков. Посылки, толстые конверты, многостраничные каталоги туда не помещаются. Данный вид поступлений разрешено оставлять в подъезде перед почтовыми ящиками или у входной двери — при условии, что их вскоре заберут жильцы. Залежавшиеся поступления — так определил Федеральный верховный суд — могут быть удалены работниками домоуправления, отвечающими за чистоту подъездов.

А согласно решению участкового суда Вупперталя, на короткое время можно оставить в подъезде хозяйственные предметы, например, стремянку или ящик с инструментами, а также мебель, которую нужно занести в квартиру или увезти. Купленную или, наоборот, уже «отслужившую» рождественскую елку тоже можно. И тоже кратковременно!

Комнатные растения

Иногда их можно увидеть в подъездах. Но в принципе, домовладелец (домоуправление) может запретить «оранжерею» на лестнице. Причем, как уточнил участковый суд Мюнстера, запрет правомочен в отношении не только крупных посадок в массивных вазонах, но и в отношении мелких цветочных горшков. Если запрет основан на том, что в чрезвычайных ситуациях (пожаротушение, эвакуация жильцов и т.п.) растения составят помеху, то с этим следует согласиться.

Однозначно запрещены вьющиеся и висячие растения, а также размещение любой растительности перед аварийными выходами.

Обувь

Принципиальный запрет оставлять обувь перед входом в квартиру признан незаконным (по решению участкового суда Люнена). Но это не значит, что домовладельцы обязаны мириться с «обувными выставками» на лестничных площадках. Напротив, по решению Верховного земельного суда в Хамме, домовладелец или домовая администрация вправе запретить длительное хранение обуви в подъезде. Вот такая юридическая разница: оставлять обувь можно, но долго держать нельзя.

Приемлемый, с точки зрения закона, повод, чтобы не заходить в обуви в квартиру, — дождливая или снежная погода. Можно разуться перед дверью и оставить обувь для просушки. А потом все же убрать.

Иной случай: наличие небольших обувных шкафов перед квартирами. Они допустимы, если не мешают соседям и не загромождают проход (решение Верховного земельного суда в Мюнхене). Но к данной категории не относятся обычные шкафы, комоды, гардеробы и прочая мебель. Если их потребуют убрать — придется подчиниться.

Настенные украшения

Некоторые жильцы хотят украсить безликие стены подъезда и вешают на них картины, фотографии, веселенький декор. Можно или нельзя? Следует справиться у домовладельца. Владелец может не согласиться по целому ряду соображений. Например: «Вы должны считаться со вкусами других жильцов!» Или: «Ваши настенные украшения представляют пожарную опасность». Если так, ничего не попишешь, хозяин прав (решил участковый суд Мюнстера).

С другой стороны, временные украшения по особым случаям (Рождество, Новый год, Пасха, юбилей жильца, рождение ребенка) допустимы и не подлежат запрету, определил земельный суд Дюссельдорфа.

Животные

Вопрос, можно ли держать домашних животных в подъезде, для Германии беспрецедентен. Против такого содержания в первую очередь ополчились бы общества защиты животных, а уж потом домовладельцы. В общем — совершенно недопустимая вещь.

Можно ли держать в квартире? Это другой вопрос. Многие держат. Но если в договоре съема квартиры содержится запрет, то владелец вправе потребовать удалить животное или вообще освободить квартиру.

Если содержание животных в квартирах разрешено, то на их владельцев налагаются особые обязанности по сохранению чистоты в местах общего пользования, в том числе в подъезде. Домашний любимец, который гадит на лестнице, — это безусловная причина скандалов. Но по определению участкового суда Райхенбаха, это не может быть поводом для немедленного выселения. В особо тяжких случаях, когда ни животное, ни, главное, его хозяева не хотят признавать гигиенические нормы, владелец вправе потребовать выселения. Но расторжение договора с жильцом будет признано законным только в том случае, если этому предшествовало письменное предупреждение (Abmahnung), направленное квартиросъемщику.

Иное дело, если в подъезде гадит сам жилец — например, по пьяному делу. Тут для расторжения договора не требуется формальных предупреждений, договор может быть расторгнут немедленно.

Жилец всегда неправ?

Нет, не всегда. В определенных обстоятельствах он может настоять на своем. Но лучше не доводить до раздоров и до официальных предписаний «убрать из подъезда ваши вещи».

По поводу любого личного начинания в подъезде лучше сначала справиться в домовой администрации (Hausverwaltung) и у владельца квартиры. Внимательно изучайте основные документы, определяющие порядок в доме. Это уже упоминавшиеся Mietvertrag и Hausordnung. Там многое разъяснено.

Если же запущен механизм официальных предписаний и предупреждений, то противостоять ему трудно. В Пассау один жилец-пенсионер вывесил в подъезде картины-пазлы собственной сборки. На него взъелась соседка, потребовавшая очистить стены от «живописи». Домовая администрация встала на сторону соседки. Жилец убрал картины. Кроме одной. Из-за нее склока затянулась. Это была особо крупная картина-пазл «Жизнь» размерами полтора на четыре метра. Ей не нашлось места в квартире, да и вынести наружу было невозможно. Администрация, тем не менее, настояла на удалении по причине «пожароопасности». Пришлось картину распилить. Любитель пазлов собирал ее шесть месяцев, а цепная пила уничтожила за несколько минут.

Самое обидное, что приговор, вынесенный картине, был приведен в исполнение, когда поднявшая бучу соседка уже переехала в другой дом. Вот что значит бороться с предписаниями.

Бывают и противоположные случаи. Другой жилец-пенсионер, в другом доме и городе, тридцать лет держал на лестнице возле своей двери старинный шкаф. Никого это не беспокоило. Но вот домовая администрация вынесла предписание: убрать. Жилец отказался (в квартире места для шкафа не было). Домовладение подало в суд. Суд отклонил иск. Почему? Потому что по «нарушениям» такого рода давно миновал срок давности. Если за столько лет шкаф никому не помешал, то нет оснований для того, чтобы и в дальнейшем рассматривать его как помеху.

В настоящее время срок давности в жилищном праве составляет три года. Следовательно, если от жильца потребовали убрать из подъезда нечто, мирно и без возражений простоявшее там более трех лет, можно смело ссылаться на срок давности. Конечно, если речь не идет о нарушении норм безопасности — тут срок давности не действует.

---

Читайте также:

• Точки над Ö: Не упади с балкона… в правовую трясину!
• Как снять квартиру в Берлине: договор превыше всего
• Как снять квартиру в Германии?
• В берлинском районе Веддинг на каждую квартиру претендуют 62 нанимателя

---