Берлин становится все популярнее у экспатов, переезжающих сюда по работе, и студентов, и бизнесменов. В этой связи едва ли не первый вопрос, который встает перед ними — как снять жилье в Берлине? Читайте нашу инструкцию о том, что следует учесть при аренде квартир в немецкой столице.

---

---

Изучите описание районов Берлина

Очевидно, что лучше, если жилье будет расположено недалеко от вашей работы или учебы. Однако порой соседние районы в Берлине отличаются очень сильно — и по стилю жизни, и по этническому составу проживающих, и, разумеется, по цене.

Не уделив этому пункту должного внимания, вы можете оказаться жителем «турецкого базара» (например, районы Wedding и Neukölln), когда в районе будет чрезвычайно сложно найти хоть кого-нибудь, кто говорит по-немецки без сильного акцента, или поселиться в шумном панковско-хипстерстком месте, где до утра вам не будут давать спать орущие толпы тусующейся молодежи (Friedrichshain-Kreuzberg).

С таким же успехом вы можете попасть в район, где жизнь размеренна и тиха, а вокруг много подтянутых и бодрых пенсионеров (Wilmersdorf) или в район компактного проживания русскоязычных граждан, и по внешнему виду и по духу до боли напоминающий какое-нибудь московское Марьино или Новокосино (Marzahn).

Проанализируйте предложения на рынке

С районами определились? Теперь дело за непосредственным поиском квартиры. Изучить предложения на рынке можно на множестве различных сайтов для поиска недвижимости. Наберите в Google три слова «Wohnung Berlin mieten» и плавайте себе на здоровье в море предложений.

«Wohnung Berlin» также можно набрать в строке поиска, например, социальной сети Facebook — вы найдете немало сообществ, в которых граждане предлагают в аренду жилье в Берлине.

Насторожитесь, если квартира предлагается в аренду слишком дешево — возможно, в ней есть скрытые дефекты, требующие дорогостоящего ремонта или, допустим, квартира отапливается углем (да-да, в Берлине до сих пор встречаются такие дома, например в районе Moabit совсем недалеко от центра).

С порядком цен в разных районах города, так называемым Mietspiegel, можно ознакомиться на сайте Городского управления по развитию.

Обратите внимание: если вы нашли подходящее жилье в Берлине, то не заключайте никаких сделок и ни за что не платите, не увидев квартиру воочию и не пообщавшись с хозяевами или домоуправлением (Hausverwaltung)!

Во-первых, жилье, что называется, «в натуре» может очень сильно отличаться от того, что вы видели на фото в Сети.

Во-вторых, жилая площадь квартиры может в реальности оказаться намного меньше заявленной общей, если в нее, например, включены громадные террасы и большие ванные комнаты.

В-третьих, в последнее время участились случае мошенничества, связанные с арендой квартир. Скорее всего, вас хотят обмануть, если просят перевести оплату за первый месяц через такие системы платежей как, например, Western Union, или заплатить наличными. Все переводы — только на персонифицированный банковский счет владельца жилья!

Чаще всего подобные аферы проворачиваются с квартирами в популярных районах Берлина — Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг и Нойкельн.

Ознакомьтесь с договором аренды

Учтите, что все сделки по аренде недвижимости регулируются договором аренды (Mietvertrag). В нем прописаны детали сделки, и в спорных случаях он будет единственным вашим документом, с которым можно будет оспорить в суде незаконные, по вашему мнению, претензии хозяев.

Не спешите подписывать договор — лучше возьмите его копию домой и в спокойной обстановке внимательно изучите. Если вы в недостаточной мере владеете немецким языком, уточните перевод неясных моментов у знакомых, хорошо говорящих по-немецки или, что надежнее, обратитесь к профессиональным переводчикам.

Обратите внимание на следующие пункты договора:

1. Срок действия

Подавляющее количество квартир сдается на срок от года. Жилье на несколько недель или месяцев найти намного труднее. Имейте это в виду при поиске жилья.

2. Залог (Kaution)

Залог в размере двух или даже трех месячных арендных плат — в Германии в порядке вещей. Таким образом хозяева страхуют себя от возможных невыплат и потенциального ущерба их собственности. Ни в коем случае не оставляйте залог владельцам жилья наличными, потому как не исключено, что они найдут способ не вернуть его, обвинив вас в порче какого-нибудь имущества. Такие случаи, к сожалению, — не редкость. Лучше договориться и положить депозит на специальный залоговый счет в банке.

3. Арендная плата

Обратите внимание, что на сайтах аренды и в договорах прописываются две цены — Kaltmiete, что дословно переводится как «холодная аренда», и Warmmiete, то есть «горячая аренда».

Kaltmiete — это непосредственная стоимость проживания, рассчитанная из площади квартиры, а также количества и качества удобств в ней, не включающая в себя дополнительных расходов, вроде платы за воду и отопление, пользование лифтом и электроэнергией в общих помещениям дома, вывоз мусора, уборку подъезда и прилегающей к дому территории и т.п. Все это, в свою очередь, учитывает полная стоимость аренды — Warmmiete.

Поэтому при подписании договора лучше ориентироваться на Warmmiete, так как именно эта цена реально отражает ту сумму денег, которую вы будете ежемесячно тратить на съем жилья.

Но имейте в виду — электричество в квартире, интернет и телефон — это дополнительные расходы, которые всегда оплачиваются отдельно.

4. Сроки уведомления о расторжении договора

Сроки действительны для обеих сторон и обычно составляет 3 месяца. Маленький нюанс — если вы твердо решили выйти из договора, уведомите об этом хозяев жилья в письменной форме, послав расторжение договора (Kündigung) заказным письмом с уведомлением о вручении (Einschreiben mit Rückschein). В противном случае, хозяин может сделать вид, что вы уведомили его о своем выезде позднее указанного в договоре срока и удержит с вас деньги за аренду одного-трех месяцев.

5. Условия повышения арендной платы

Если дом, в котором вы хотите снять квартиру, стоит в очереди на санацию или капрепонт, то аренда квартир в нем после их проведения однозначно повысится, причем, может и процентов на 30%. Обычно эта информация указывается в договоре, поэтому отнеситесь к данному пункту внимательно, чтобы не удивляться через год, почему это вы вдруг стали платить за жилье ощутимо больше.

6. Что ремонтирует владелец, а что вы за свои деньги

Это очень важный пункт, так как в Берлине очень много старых квартир в давно неремонтированных домах, из-за чего новоиспеченные жильцы сталкиваются после въезда с неприятными мелочами. В квартире, например, может обнаружиться плесень (это бич 90% старых домов — так называемых Altbau), которую предыдущие жильцы просто закрасили краской. А вывести плесень — дело очень трудоемкое и дорогостоящее.

В домах со старыми коммуникациями нередко забивается канализация (кто будет платить за ее прочистку?), протекают трубы и т.п. Нередко в тех же старых домах рассыхаются окна, которые потом невозможно открыть или закрыть, проседает или даже проламывается паркет и т.д. Оплату ремонта во всех этих случаях лучше оговорить заранее.

7. Содержание животных

Случается, что владельцы жилья не разрешают содержать никаких домашних животных в квартире. Поэтому если вы хотите переехать с питомцем или завести себе четвероногого друга по приезду в Берлин — не поленитесь и уточните этот пункт договора.

8. Опись предметов в снимаемой квартире

Иногда, хоть и не часто, жилье сдается с мебелью и бытовой техникой. Потрудитесь добыть себе копию описи имеющихся в квартире предметов, чтобы вас потом не уличили в краже «тещиных стульев» или «бабушкиного сундука».

---

---

Какие документы нужны для долгосрочной аренды квартиры или комнаты в Берлине

1. Копия паспорта (Ausweiskopie / Passkopie)

Тут все просто — вам просто нужна ксерокопия вашего паспорта с видом на жительство.

2. Справка о доходах (Gehaltsnachweis)

Если у вас уже есть постоянная работа в Германии, то проблем с этой справкой возникнуть не должно — ведь уведомление о доходах вы получаете ежемесячно вместе с зарплатой. Если нет, то в помощь вам следующий пункт.

3. Справка о состоянии счета (Kontoauszüge)

Если у вас уже есть счет в Германии и на нем имеются средства, достаточные для покрытия арендной платы, то это прекрасно. Если счетом в Германии вы пока не обзавелись — потрудитесь сделать выписку со счета в банке на родине и перевести на немецкий язык.

4. Справка о кредитной истории (Schufa-Selbstauskunft)

Schufa — это частная компания, которая отслеживает долги населения в целях защиты всевозможных кредитных институтов от неплательщиков. Справка из Schufa должна быть безупречной, иначе не видать вам квартиры, как своих ушей. Не выплатили вовремя кредит? Игнорируете штрафы? Schufa следит за вами и заблокирует практически все возможности снять квартиру, так как большинство арендодателей обращаются в нее, чтобы «пробить» потенциального жильца.

5. Справка об отсутствии долгов по аренде (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).

Одной «шуфы» хозяевам квартиры обычно мало, поэтому у вас, скорее всего, потребуют эту справку. Если у вас нет ни того ни другого по той причине, что вы до этого не жили в Германии, привезите с родины справки об отсутствии как можно большего количества задолженностей: по налогам, квартплате, по кредитам — лишними они не будут. И не забудьте про перевод.

6. Поручительство (Bürge, Bürgschaft)

Если вышеперечисленных документов не хватает, то можете прибегнуть к помощи поручителя — им может стать, например, ваш работодатель, друг или родственник, имеющий немецкое гражданство.

Самое главное

Однако для того, чтобы приведенный нами алгоритм сработал, вам, прежде всего, нужно купить билет на самолет, прилететь в Берлин и любыми путями постараться сделать себе здесь регистрацию хотя бы на пару месяцев, пока не найдете постоянное жилье. Ведь чтобы открыть счет в банке и получить все остальные необходимые документы, нужна регистрация, а отели ее делают редко.

Зная особенности немецкой бумажной волокиты, связанной с арендой жилья, местные работодатели обычно помогают экспатам «перекантоваться» на квартирах фирмы, пока приглашенный сотрудник не найдет себе подходящий вариант проживания.

Некоторые прописываются на время у друзей либо снимают жилье краткосрочно, пока не уладят все дела с переездом. Правда, арендовать квартиру на короткий срок с недавних пор стало значительно сложнее — многие краткосрочные «отпускные» апартаменты, или, как называют их немцы, Ferienwohnungen, предложения о сдаче которых были в большом количестве представлены на сервисах типа AirBnB, Wimdu и 9flats, в Берлине с 1 мая 2016 года под фактическим запретом согласно решению городских властей.

* * *

Мы постарались учесть все самые основные моменты, которые возникают при аренде жилья в Берлине. Если у вас есть другие вопросы и предложения, связанные с арендой квартир — пишите нам! Мы также ждем ваших историй о том, как вам удалось выйти из спорной ситуации с арендой жилья.

---

Читайте также:

• Как снять квартиру в Германии?
• Berliner Mietspiegel 2015. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
• Установка спутниковых антенн в многоквартирных домах

• В Берлине запретили сдавать квартиры на Airbnb
• Всех, кто незаконно сдает туристам квартиры в Берлине, возьмут на карандаш
• Стучите громче! Власти Берлина выявляют незаконно сдаваемые квартиры с помощью доносчиков

---