Берлинские «квадраты»: покупать нельзя ждать?

Что лучше — снимать жилье в Берлине или все-таки поднатужиться и купить собственное? И если купить, то подходящий ли сейчас момент? Наш автор решил продать приобретенную пару лет назад квартиру, чтобы обзавестись новой. А заодно разобрался, что творится на рынке недвижимости Берлина, города по-прежнему сексуального, но уже совсем не бедного.

В материале содержатся личное мнение, позиции, опыт, оценки и выводы автора. Они могут не совпадать либо полностью расходиться со взглядами редакции «Живого Берлина». Если вы также хотите высказать свое мнение по данному или другому вопросу, напишите нам.

Фото: pixabay.com (CC0 Public Domain)

Несколько лет назад, только приехав в Германию, я сразу купил квартиру: за год до этого удалось продать довольно выгодно подмосковную дачку на традиционных шести сотках. А недавно обстоятельства изменились. В планах — увеличение семьи, и я понял, что приобретенное жилье совершенно не подходит для жизни с маленьким ребенком. Крутая и узкая винтовая лестница в подвальную комнату очень опасна, а разместить детскую в другом месте невозможно.

Когда я искал свою первую квартиру, по два-три часа в день просиживая на сайтах берлинской недвижимости, каких только вариантов, соответствующих моим финансовым возможностям, не было! Конечно, купить что-нибудь на центральной улице Фридрихштрассе или в элитном Груневальде было нереально (хотя я туда и не стремился), но от широты выбора в других районах кружилась голова.

В какой-то момент даже мелькнула лихая мысль: а не приобрести ли пару квартир в «рабочем» Марцане — тысяч по 50 евро за каждую, — да и не сдать ли одну из них, чтобы еще и «капала» копеечка в карман. Но тогда я от этого мимолетного плана отказался: очень уж не хотелось, вырвавшись из московско-бирюлевского панельного рая, въезжать в такой же рай на окраине Берлине. В результате была куплена небольшая квартирка в маленьком доме в тихом старом берлинском уголке. И вот теперь ее пора продавать и покупать что-нибудь взамен. Без лестницы и подвала.

Вернувшись в поисках нового жилья на квартирные интернет-ресурсы, я вновь почувствовал головокружение, но уже не такое приятное, как раньше. Панельный берлинский рай подорожал ровно в два раза! Самая простенькая малогабаритная «трешка» в Марцане стоит теперь сто с лишним тысяч европейских денег. Да, подорожала и моя жилплощадь, но на деньги, которые я могу выручить от ее продажи, существенно улучшить условия не получится. С учетом необходимого увеличения метража — только Марцан, только — панельный рай.

— А что вы хотите? — спрашивал меня один берлинский маклер, которому я пожаловался на свою беду. — Ведь и сами немцы меняются. Они теперь тоже все чаще хотят жить в собственной, а не в съемной квартире. Банковские проценты по ипотечным кредитам упали до исторического минимума. Людям стало выгодно получать финансирование и покупать недвижимость. Рынок отреагировал мгновенно. Цены взлетели.

Он продает квартиры во всех районах Берлина: от самых престижных, где цена за квадратный метр достигает 15 тысяч евро, до тех, где жилье сдается малоимущим (среди которых вдруг обнаружил себя и автор этих строк). Маклер смотрит на свои профессиональные перспективы с оптимизмом: недвижимость в Берлине, по его словам, будет дорожать и дальше. Этот город как-то неожиданно превратился из «обычного столичного», каких в Европе десятки, в супермодный и престижный.

Европейцы — и не только они — распробовали немецкую столицу на вкус. Сюда переводят бизнес, здесь открывают штаб-квартиры и представительства, в Берлин едет все больше людей с деньгами. И поедет еще больше, уверен маклер. Спасая свои капиталы и самих себя от войны, жилье в немецкой столице приобретают бывшие жители Ближнего Востока.

Если граждане Украины получат не только право на безвизовые въезд и трехмесячное пребывание в Германии, как сейчас, но и возможность находиться в стране дольше, среди них желающих купить по такому случаю квартирку взамен проданной на Крещатике тоже будет немало. Берлинскую недвижимость особенно активно в последние два-три года скупают и денежные израильтяне. Они же инвестируют приличные суммы и в строительство нового жилья.

По некоторым оценкам, чуть ли не две трети строек — и на западе, и на востоке города — это проекты иностранных девелоперов. А такие инвесторы не привыкли терять деньги. Они уверены, что новое жилье будет раскуплено, независимо от цен на него.

В 2016 году рост интереса к недвижимости в ФРГ продолжился. Доктор Франк Першке (Dr. Frank Pörschke), один из руководителей европейского отделения JLL, крупнейшей мировой компании со штаб-квартирой в Чикаго, оказывающей консультационные, посреднические и управленческие услуги в сфере недвижимости, связывает это, прежде всего, с самыми низкими в истории европейского банковского сектора процентными ставками по ипотечным кредитам. Першке уверен, что и в случае, если ставки начнут расти, интерес к недвижимости в Берлине и других крупных городах Германии не упадет: покупать и владеть — это уже своеобразный тренд в отношении жилья.

На крупнейшем в Германии портале недвижимости immobilienscout24.de можно не только найти десятки тысяч предложений о продаже квартир и домов, но и посмотреть аналитические выкладки экспертов, которые ежемесячно оценивают ситуацию на рынке жилья. Одна из последних сравнительных таблиц дает четкое представление о росте цен на берлинские квадратные метры. В феврале этого года индекс стоимости недвижимости IMX-Wert для новостроек вырос по сравнению с январем на 1,3 пункта, а для вторичного жилья — на 5 пунктов. Относительно прошлогодних показателей за этот же период индекс набрал 21,2 и 48,9 пункта соответственно. В последующем описании таблицы эксперты ресурса прогнозируют дальнейший рост цен.

Другой авторитетный источник, экономическое издание Capital, оперирует не индексами, а вполне конкретными цифрами. При ежегодном росте населения Берлина на 30-40 тысяч человек, цены на новостройки за последние 7 лет выросли на 70 процентов. Аналогичная ситуация и на вторичном рынке. Несмотря на такое подорожание столичного жилья, представитель берлинского Сената по городскому развитию и окружающей среде Дирк Бетхер (Dirk Böttcher), слова которого приводит Capital, считает, что если не строить быстрее, выше и шире, то предложение в Берлине никогда не догонит спрос. А чем больше спрос, тем больше цена.

В такой ситуации все без исключения столичные маклеры громким шепотом, который слышно на соседней улице, советуют срочно покупать, покупать и еще раз покупать. Иначе завтра будет только дороже.

Но спешка хороша — гласит русская народная мудрость — при ловле блох и прочих насекомых. Об этом «русском опыте» напоминает Сабина К., руководитель одного из крупнейших в Берлине отделений известного коммерческого банка. Она работает в банковском секторе более 20 лет и уверена: повышение процентных ставок существенно уменьшит спрос на кредиты и, как следствие, на недвижимость в Берлине. А в том, что ставки в ближайшее время начнут расти, она не сомневается. В противном случае банковская система Европы окажется на грани краха.

С Сабиной К. согласен Томас Р., который более 30 лет оказывает консультационные услуги в сфере недвижимости. Я зашел к нему совсем по другому вопросу: речь шла об аренде помещения для новой музыкальной школы в одном из спальных районов Берлина. В конце разговора я спросил Томаса, как он оценивает сегодняшний уровень стоимости столичного жилья. Не задумавшись ни на секунду, опытный аналитик ответил:

— Считаю, что цены на квартиры в Берлине чрезмерно завышены, минимум — процентов на 30 от их реальной стоимости. Но это пройдет. Должно пройти!

«Пройдет. Должно пройти!» — крутилось в голове, когда я вышел из его офиса. Значит, у меня еще будет шанс приобрести апартаменты в каком-нибудь богемном Пренцлауэрберге? И в предвкушении квартирного счастья я потер руки. Все-таки мечта должна быть у человека. А уж сбудется она или нет — не суть важно.

В материале содержатся личное мнение, позиции, опыт, оценки и выводы автора. Они могут не совпадать, либо полностью расходиться со взглядами редакции «Живого Берлина». Если вы также хотите высказать свое мнение по данному или другому вопросу, напишите нам.

Читайте также:

Сергей Гапонов

Берлин


Поделиться
Отправить
Класс