Зима, мороз — а отопление в квартире не работает. Или работает, но не дает комфортную температуру. По закону (§ 536 BGB), это серьезный недостаток (Mangel) и один из неоспоримых поводов для «автоматического» снижения квартплаты. «Автоматического» — значит не требующего подачи предварительного «заявления» и формально выраженного (например, письменного, заверенного и т.п.) согласия владельца жилья.

Выявленный в квартире серьезный недостаток признается де-факто. И так же де-факто признается претензия на уменьшение платежей.

Из этого, казалось бы, простого правила, есть много исключений. И целый ряд особых условий сопровождает его применение.

Ну, например, квартиросъемщик не может произвольно уменьшить квартплату. Он может это сделать лишь в тех пределах, которые суд сочтет соразмерными выявленному недостатку, исходя из имеющихся прецедентов.

Так, если из-за проблем с отоплением температура в квартире держится не выше 14-15 градусов, то соразмерное сокращение квартплаты — 70 процентов. А если температура 18 градусов (но не выше) — то только 5 процентов. Разница!

Несоразмерное (чересчур сильное) снижение квартплаты дает владельцу право расторгнуть договор и выселить жильцов из спорной квартиры.

---

---

Прочие условия

• Съемщик должен предварительно поставить в известность владельца жилья или домоуправление (Hausverwaltung) о выявленном недостатке. Лучше сделать это в письменном виде (Mangelanzeige).
• Он должен предоставить владельцу или домоуправлению время для устранения недостатка. По истечении этого времени, если меры не приняты, правомочно снижение размера квартплаты. Однако в определенных случаях (то же отопление, испортившееся в холодное время года) допустимо сокращать платежи сразу же — и на период до устранения. Но все равно надо сразу же проинформировать владельца.
• Съемщик не может ставить вопрос о снижении квартплаты по поводу недостатка, который был ему известен уже на момент подписания договора о сдаче жилья. Правильная реакция в такой ситуации — письменное поручение-обязательство устранить «в такой-то срок», оформленное как приложение к договору. Лишь в этом случае, если недостаток не устранен, возникает основание для снижения квартплаты. Но владелец может запросто отказаться подписывать обязательство — дескать, я сдаю квартиру именно в таком виде и именно за такую квартплату. Не согласен — ищи другое жилье!
• Съемщик не может снижать квартплату и требовать от владельца устранения, если недостаток (порча) возник по его собственной вине. С другой стороны, владелец вправе потребовать устранения такого недостатка за счет съемщика.
• Съемщик также не может снижать квартплату, если выявленный недостаток известен ему уже долгое время, а владелец или домоуправление оставались в неведении. Правильная реакция — сразу же ставить в известность и пытаться урегулировать вопрос.

Есть еще одна юридическая тонкость, которую должны понимать съемщики, взвешивая свои права. Закон, в строгом смысле, не говорит о СНИЖЕНИИ квартплаты. Она де-юре остается такой же, как записано в договоре сдачи жилья. Закон говорит о сокращении размера платежей в связи с выявленным недостатком.

Часто употребляемый термин Mietminderung (снижение квартплаты) юридически некорректен. На самом деле закон допускает, при всех вышеуказанных условиях, Verkürzung der Mietzahlung (сокращение платежей). Квартплата при этом остается неизменной. Что, в частности, означает необходимость «автоматического» возвращения к платежам в прежних размерах, как только недостаток устранен.

О долговременном, если не постоянном снижении платежей можно говорить лишь в том случае, если недостаток не поддается устранению. Но тут смотрите, что лучше: меньше платить и «маяться» или искать новое жилье. К тому же владелец может со временем «выправить ситуацию», повысив размер квартплаты. У него есть такое право. А у жильцов в этом случае появляются лишь права на бессрочное расторжение договора (fristlose Kündigung).

Абсолютно бесперспективна попытка снизить платежи задним числом. Этим съемщик толкает себя в ловушку: его обязанность — сразу же информировать владельца о недостатке. «Задним числом» — значит владельца держали не в курсе, что не по закону. В этом случае он вообще опротестует снижение платежей, подаст на квартиросъемщика в суд и выиграет процесс.

Два самых важных вопроса: что считать недостатком и как определить соразмерный процент сокращения платежей?

Недостаток должен носить объективный и доказуемый («предъявляемый») характер. Категории «нравится — не нравится», «удобно — неудобно» здесь не работают.

Но даже заведомо объективный недостаток может породить затяжные споры. Типичный пример: плесень. Отчего она возникает? То ли из-за особенностей планировки жилья и примененных материалов, то ли из-за того, что жильцы редко проветривают квартиру? Владелец будет обвинять жильцов, те — наоборот. А реальную причину образования плесени выявит разве что дорогостоящая экспертиза. В таких неочевидных случаях лучше не спешить с «автоматическим» снижением квартплаты.

Чтобы действовать уверенно и наверняка, нужно взглянуть в таблицу общепризнанных причин снижения квартплаты (Mietminderungsgründe, Mietminderungskategorien). В них указаны признаваемые судами причины, а также соразмерные проценты снижения. Таблицы можно найти на потребительских сайтах.

Есть даже специальный сайт mietminderungstabelle.de с развернутыми данными об условиях законного сокращения платы.

Не следует упускать и такой момент: проценты снижения квартплаты рассчитываются с ее полной величины (Bruttomiete), то есть как с самой квартплаты, так и с эксплуатационных расходов (Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung). Размер Bruttomiete на пару сотен евро больше, чем «просто» Miete. Так что не просчитайтесь!

---

Читайте также:

• Как снять квартиру в Берлине: договор превыше всего
• Точки над Ö: Ремонт в съемном жилье: что должны делать жильцы, а что владелец квартиры?
• Значительная доплата грозит жильцам домов с обогревом на жидком топливе
• В бомжи из чиновников. В Берлине риск потери жилья актуален теперь и для среднего класса

---