Точки над Ö Ремонт в съемном жилье: что должны делать жильцы, а что владелец квартиры?

Ремонт «не своего» жилья — заковыристая тема, хотя обязанности квартиросъемщика и квартиросдатчика отражены в подписанном ими договоре. Но юридическая, в том числе судебная практика, богата ситуациями, порождающими споры, тупики и тяжбы. Окончательные решения могут стать неприятным сюрпризом для съемщика: ремонт — за свой счет, да еще и в обязательном порядке! Как не угодить в правовой капкан? Как грамотно распределить затраты между владельцем и жильцами? Разъясняем самое главное.

Один из характерных «ремонтных детективов» с неожиданной развязкой — придача квартире индивидуального вида. Жильцы вправе, например, поменять на свой вкус цвет стен или покрытие полов. Владелец жилья не должен препятствовать этому. Но при выезде жильцов он, тем не менее, вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид.

Стандартное правило: сдаешь квартиру в том виде, в котором ее принял.

Обычно это понимают так: если ты въехал в квартиру, в которой только что проведен косметический ремонт, значит и сам при выезде тоже обязан сделать косметический ремонт.

Но есть у правила и другая сторона. Если ты, например, въехал в квартиру со стенами нейтрального белого цвета, значит и при выезде (если настаивает владелец) должен привести их в тот же вид. Иными словами, сначала за свой счет «индивидуализировал» стены — а потом будешь за свой счет все это закрашивать.

Неприятная (во всех отношениях!) тема — плесень. Принципиальная обязанность владельца — избавлять жилье от этой напасти. Но если владелец докажет, что плесень образуется по вине жильцов, то и очистка, и последующий ремонт — за счет съемщика. Каким образом жильцы могут оказаться виноватыми? Вот любимый довод владельца: мало проветривают квартиру. Довод номер два: жильцы экономят на отоплении, из-за чего квартира зимой остывает, стены и стыки сыреют, начинают плесневеть.

Следить за образованием плесени и по возможности не допускать — нелегкий «труд» жильцов. Если им пренебречь, то последствия могут оказаться дорогостоящими.

Фото: Википедия

Особо «скользкое» место в квартире: ванная, душевая, туалеты. Сантехника, плиточные покрытия — все это неотъемлемая часть квартиры, собственность ее владельца. Если жильцы, не подумав, ринутся менять их по своему усмотрению, владелец настоит на том, чтобы они потом оплатили «обратный» ремонт: восстановление оборудования и отделки в угодном ему, владельцу, виде.

Другое дело, что оборудование срабатывается, отделка, материалы постепенно изнашиваются. Произвести своевременную замену — обязанность хозяина. Но в договоре может быть указан «порог» финансового участия съемщика. То есть ремонт или замену изношенного в определенных пределах все равно оплачивает съемщик.

Ниже мы подробней расскажем об этом крючке. Пока лишь отметим, что договор нужно внимательно читать ДО ПОДПИСАНИЯ, чтобы не утыкаться в неприятные сюрпризы.

Кстати, изношенные покрытия тоже могут стать предметом споров. Особенно покрытия полов — и особенно мягкие (Teppichboden). По мере износа владелец обязан их менять за свой счет. Но при быстром износе — смена за счет съемщика. К сожалению, более точных определений, чем «быстрый — не быстрый», нет. Считается, что износ и следы повреждений, образовавшиеся за пару лет, — «вина» жильцов. А долголетняя соразмерная амортизация, вплоть до окончательной непригодности — это «звонок» владельцу: меняй!

В самом общем виде разграничение обязанностей по ремонту жилья таково:

Обязанности квартиросъемщика

Не будем составлять длинный перечень — в него может попасть что угодно, а может и ничего. Как правило, действуют два условия.

Первое: квартиросъемщик обязан устранять за свой счет любые неполадки, повреждения, порчу, образовавшиеся по его вине.

Чтобы не попасть на большие деньги, имеет смысл заключить страховку ответственности (Haftpflichtversicherung). Страховщики перенимают расходы на ремонт из-за причиненного ущерба. Но нужно быть внимательным: условие компенсации за ремонт из-за повреждений в съемной квартире (Mietsachschäden) должно быть включено в полис!

Второе: квартиросъемщик обязан проводить за свой счет косметические ремонты, если это указано в договоре. Например, текущие ремонты через определенные промежутки времени и косметический ремонт при выезде.

Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)

Обязанности владельца

Хозяин обязан устранять неполадки, обусловленные естественным старением квартиры и строения в целом. Например, трещины в потолке или состарившееся покрытие полов, переставшие функционировать жалюзи на окнах или самортизировавшееся отопление (особенно если оно вообще испустило дух), сработавшиеся детали электрооборудования или лопнувшую водопроводную трубу.

Перечень тоже может быть большим и «непредсказуемым». Главное условие: испортившаяся вещь была установлена много лет назад, использовалась нормально, но физически устарела.

Хитрость в том, что эта фундаментальная обязанность владельца все равно частично переведена на квартиросъемщика. В определенных ситуациях действует «правило мелких ремонтов» (Kleinreparaturklausel), оплачивать которые обязаны жильцы.

Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)

На что распространяется «правило мелких ремонтов»?

На элементы оборудования квартиры (электросети, водопровода и канализации и т.п.), которыми непосредственно пользуются жильцы. Например, краны, розетки, выключатели, дверные и оконные ручки и запоры, механизмы, опускающие и поднимающие оконные жалюзи.

Ремонт или замену всех этих «мелочей», даже если они естественным порядком износились, оплачивает съемщик, если стоимость работ не превышает в каждом случае 100 евро (без НДС).

Если в течение года проводится несколько «мелких ремонтов», то обязательства съемщика по их оплате ограничиваются восемью процентами годовой «холодной» квартплаты.

«Холодная» (Kaltmiete, она же Nettomiete или Grundmiete) — квартплата без учета отопления и прочих эксплуатационных расходов (Nebenkosten).

Названные границы платежей имеют паушальный, но не обязывающий характер. Иными словами, они действуют во многих договорах, но в отдельных случаях могут действовать и другие условия. Поэтому нужно четко знать, что стоит конкретно в вашем договоре.

Если стоимость ремонта превышает указанную в договоре границу, то платить обязан владелец.



На что не распространяется?

На любые части и элементы жилья, которые не находятся у жильцов в непосредственном и постоянном употреблении, «правило мелких ремонтов» не распространяется. Например, выключатель, розетка, водопроводный кран — жильцы ими пользуются напрямую. А электропроводка или трубы — ими пользуются косвенно. Поэтому ремонт или замену таких элементов должен оплачивать владелец, независимо от величины счета.

Если, впрочем, жильцы умудрились сжечь электропроводку или засорили канализационные трубы — ремонт оплачивает съемщик, и тоже независимо от величины счета.

Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)

А если в договоре отсутствует условие о «правиле мелких ремонтов»?

Это удобный для съемщика случай (но, пожалуй, исключительно редкий). Все виды ремонта, обусловленного износом и долговременным употреблением (но не повреждением по вине жильцов), оплачивает владелец, независимо от величины счета.

Кто должен вызывать ремонтников?

Как правило, это не относится к обязанностям жильцов и съемщиков. Те обязаны своевременно проинформировать владельца о необходимости ремонта.

А владелец сам вызовет специалистов, выбрав по своему усмотрению ремонтную фирму. Он будет согласовывать условия, масштабы, стоимость ремонта.

Счет, выставленный ремонтной фирмой, тоже должен оплатить владелец. Но если ремонт вызван ущербом по вине жильцов или если он подпадает под «правило мелких ремонтов», то владелец, со своей стороны, выставит счет съемщику.

Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)

Фото в анонсе: Pixabay.com (CC0 Public Domain)


Читайте также:

Елена Шлегель

Старший редактор. Пассау


Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Класс
Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Класс