Стоимость аренды жилья во многих немецких городах растет просто с космической скоростью. За последние семь лет в Гамбурге и Франкфурте квартиры подорожали в среднем более чем на 30%, в Мюнхене — почти на 50%, в Штутгарте — на 75%. Столица же бьет все рекорды: съемное жилье в Берлине стало дороже в среднем на 77%, а в некоторых районах — в два раза.

Чтобы остановить этот бесконтрольный рост, во многих регионах Германии сейчас действует так называемый «закон о сдерживании квартплаты» — Mietpreisbremse («тормоз квартплаты»). Однако в юридическом обороте такого термина не существует. В 2015 году в Гражданском кодексе (BGB) появился Закон о поправках к арендному праву (MietNovG). Четыре его параграфа с 556d по 556g определяют, при каких условиях арендодатель не имеет права поднимать стоимость жилья.

Как именно работает этот «тормоз»?

В тех регионах, где действует Mietpreisbremse, стоимость снимаемой квартиры не может быть выше «обычной для данного района» (ortsübliche Vergleichsmiete) более чем на 10%.

Например: вы собираетесь подписать договор на квартиру, аренда которой стоит, допустим, 10 евро за квадратный метр. Однако «обычной» для таких квартир стоимостью в данной местности является, скажем, 8 евро. Значит арендодатель не вправе брать с вас больше чем 8,80 евро за метр (8 евро + 10%). Для небольшой квартиры площадью 50 квадратных метров экономия составит 60 евро в месяц или 720 евро в год!

При расчете «обычной» стоимости учитываются такие факторы, как расположение жилья, год его постройки, площадь, текущее состояние и другие. Для удобства расчетов во многих городах ведутся специальные ежегодные реестры квартплаты (Mietspiegel).

Там, где таких реестров нет, можно воспользоваться информацией многочисленных онлайн-сервисов или обратиться в местную организацию по защите прав квартиросъемщиков (Mieterverein).

Совет: не стоит озвучивать свое желание воспользоваться «тормозом квартплаты» ДО подписания арендного договора — это снизит ваши шансы заполучить квартиру до нуля. Хозяин просто выберет менее информированного претендента. Но закон распространяется и на уже действующие договоры. Поэтому правильнее будет активировать Mietpreisbremse после заключения контракта. Как это грамотно сделать, читайте ниже.

Где именно и с какого времени действует Mietpreisbremse?

Закон о Mietpreisbremse вступил в силу с 1 июня 2015 года. Однако земли, города и коммуны активируют его по необходимости. Срок действия закона пока ограничен пятью годами, но может быть продлен. Сейчас он введен в большинстве федеральных земель в тех городах и населенных пунктах, где рынок жилья перегрет.

Однако ситуация постоянно меняется — различные лобби пытаются бороться с ним, подают в суд и иногда выигрывают. Чтобы получить однозначную информацию о том, распространяется ли закон в данный момент на ваш регион, зайдите на сайт своего города или коммуны, также можно обратиться в местную администрацию или союз по защите прав квартиросъемщиков. Или просто воспользуйтесь сервисом wenigermiete.de — это сэкономит вам время.

Он распространяется абсолютно на все квартиры?

К сожалению, нет. Из закона есть несколько исключений, которыми владельцы квартир могут воспользоваться. Вот они:

1. Договор аренды заключен до активации Mietpreisbremse в вашем регионе.
2. Дом построен после 1 октября 2014 года и квартира сдается впервые. Это исключение сделано для того, чтобы сохранить у девелоперов интерес к постройке нового жилья.
3. Договор заключается сразу после капитального ремонта или значительной модернизацией жилья. О таких случаях можно говорить, если в ремонт было вложено более одной трети средств, необходимых на постройку аналогичного жилья.
4. Арендатор, снимавший квартиру до вас и въехавший в нее до момента вступления в силу Mietpreisbremse, уже вносил квартплату более чем на 10% превышающую «обычную» для данного региона (ortsübliche Vergleichsmiete).

Совет: Иногда для обнуления возможного эффекта от Mietpreisbremse арендодатели вписывают в договор неверные данные о площади жилья или излишние дополнительные расходы на его содержание (Nebenkosten), мухлюют с понятием «модернизация», вписывая в расходы на нее все, что можно и нельзя, всеми правдами и неправдами пытаются свести ваш случай к исключениям из закона, даже тогда, когда на это нет никаких оснований. Не доверяйте и проверяйте! Или поручите специалистам сделать это за вас.

Что грозит владельцу квартиры, если он не снижает плату, несмотря на Mietpreisbremse?

«Закон о сдерживании роста квартплаты», к сожалению, не предусматривает каких-либо мер для тех арендодателей, которые его нарушают. Это означает, что в такой ситуации защитить свои права квартиросъемщик может только судебным порядком.

Как же тогда воспользоваться этим «тормозом»?

Первым делом изучите свой договор аренды, проверьте дату подписания и площадь жилья, затем сверьте «холодную» стоимость квартиры (Kaltmiete) с местным реестром квартплаты (Mietspiegel). Если она выше более чем на 10% относительно стоимости аналогичного жилья в округе, вы можете подать арендодателю жалобу (Rüge) и потребовать снижения аренды. Раньше для этого требовалось квалифицированное юридическое обоснование, но с 2019 года достаточно письма в свободной форме.

Важно: Вернуть переплаченные за квартиру деньги можно лишь со дня подачи жалобы (Rüge). Поэтому, чем раньше вы это сделаете, тем больше денег сэкономите.

Далее вам повезет или нет. Владелец жилья может сразу же снизить квартплату, а может начать играть в кошки-мышки: ваше письмо потерялось, оно сформулировано ненадлежащим образом, у нас с вами случай, попадающий в исключения из закона, делопроизводитель в отпуске, вы взяли неправильные данные из реестра, вы требуете слишком сильного снижения и так далее, и так далее… Вам даже могут начать угрожать судом и расторжением контракта.

С учетом того, что для арендодателя Mietpreisbremse не предусматривает вообще никаких неприятных последствий, эта игра может продолжаться бесконечно, пока не надоест вам или не уничтожит все ваше свободное время и нервы.

Нередко единственным способом добиться справедливой квартплаты является суд. Со всеми вытекающими расходами денег и времени.

Кто-нибудь может помочь все правильно оформить и добиться снижения квартплаты?

Да, конечно. Есть сразу несколько эффективных вариантов.

1. Союз по защите прав квартиросъемщиков (Mieterverein)

Наиболее очевидный способ. В таких союзах часто работают хорошие специалисты, с ними сотрудничают опытные адвокаты, проблема всем им знакома. Здесь вас проконсультируют и помогут с выбором юриста.

Из минусов: в таком союзе нужно состоять и платить членские взносы, нередко есть дополнительные взносы за консультацию по конкретному вопросу и привлечение адвоката. Все это может в конечном итоге вылиться в несколько сотен евро. Кроме того, нужно договариваться о встречах, ждать в очередях, в общем, терять время.

Расходы будут в любом случае, гарантий успеха никто не даст.

2. Адвокат по арендному праву

Можно сразу обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах аренды. Вероятно, это будет опытный специалист, который уже многим помог.

Однако стоит учесть и расходную часть. Независимо от успешности предприятия вам, скорее всего, придется заплатить и за первую консультацию (порядка 50-200 евро), и за официальные письма арендодателю, и за судебный процесс, если до этого дойдет. В случае успеха судебные издержки, кончено, должны быть покрыты хозяином квартиры. Но если не повезет — платить придется из своего кармана.

Если у вас уже есть правовая страховка (Rechtsschutzversicherung) — это отличный вариант, который покроет большую часть расходов. Но только в случае, если она была заключена заблаговременно и включает в себя пункт об арендном праве (Mietrecht).

Среди минусов: необходимость регулярно оплачивать эту страховку, а также во многих случаях вносить свою часть юридических расходов (Selbstbeteiligung) — от 150 евро.

Расходы будут в любом случае, гарантий успеха никто не даст.

3. Онлайн-сервис wenigermiete.de, вместе с которым мы подготовили этот материал

Подходящий вариант, если вы хотите сэкономить время и нервы, и при этом не платить, если владельцу квартиры удастся избежать снижения квартплаты.

Указав на сайте wenigermiete.de все основные данные вашей квартиры, вы сразу же узнаете, распространяется ли на нее Mietpreisbremse, а также насколько возможно снизить квартплату, исходя из актуальной информации о стоимости соседнего жилья.

Интересно: средняя сумма ежемесячной экономии у клиентов сервиса, по его данным, составляет сейчас 200 евро.

Далее несколькими кликами мышки вы сможете поручить сервису активировать для вас Mietpreisbremse. Специалисты сервиса свяжутся с вашим арендодателем и, указав на нарушение закона, предложат ему снизить квартплату.

Если арендодатель не отреагирует в установленный срок, сервис вежливо напомнит ему о ваших законных требованиях. Если и это не приведет к успеху, wenigermiete.de подаст на арендодателя в суд.

Важно: все судебные издержки перенимает на себя wenigermiete.de, позднее они будут взысканы с нарушившего закон арендодателя.

И сколько же все это стоит?

За свои услуги и только в случае успеха сервис wenigermiete.de получает сумму, равную четырем месяцам экономии на квартплате. Например, если удалось добиться снижения стоимости аренды на те же 200 евро, гонорар wenigermiete.de составит 800 евро.

Эти деньги будут взысканы напрямую с арендодателя, завысившего квартплату, так как снижение стоимости аренды начинается со дня подачи требования. Кроме того, пропорционально уменьшается и внесенный за квартиру залог (Kaution), ведь его размер напрямую зависит от размера «холодной» квартплаты, которая подлежит снижению.

А сколько придется ждать?

Обычно весь процесс отнимает от двух недель до двух месяцев. В случае необходимости идти в суд, дело может несколько затянуться. Но до этого доходит лишь в небольшом проценте случаев.

Но ведь хозяин может просто расторгнуть договор и выставить меня из квартиры?

Нет, арендодатель не имеет права расторгнуть договор лишь за то, что вы воспользовались своим законным правом на справедливую стоимость квартиры. Конечно, если вы соблюдаете все свои обязательства по договору. Если же к вам поступят угрозы расторжения договора, просто уведомьте о них wenigermiete.de — это станет лишь дополнительным козырем в вашем деле.

Сервис гарантирует мне успех?

Нет, как и в других случаях, успех не гарантирован. Однако, в отличие от иных вариантов, здесь вы платите лишь тогда, когда арендодатель снизит вам квартплату и лишь из сэкономленной при этом суммы.

Важно: Сервис wenigermiete.de показал себя настолько эффективным и востребованным, что палата адвокатов Берлина (Berliner Anwaltskammer) увидела в нем конкурента и попыталась запретить его деятельность через суд. Однако Земельный суд Берлина постановил, что «сервис приносит пользу не только потребителям, но и самому адвокатскому сообществу, помогая людям реализовывать свои права».

---