Вопрос ребром Как квартиросъемщик может снизить размер квартплаты?

Вопрос о праве на снижение квартплаты при обнаружении в квартире недостатков — одна из основных причин гражданских судебных разбирательств. Суды не всегда поддерживают квартиросъемщиков. Если жилец своей волей уменьшает платежи, это должно быть хорошо обосновано. Что может рассматриваться как отступление от условий договора аренды, при которых правомочно снижение квартплаты? Отвечаем.

Шум от стройки по соседству — повод для соразмерного уменьшения квартплаты. Фото: pixabay.com (CC0 Public Domain)

Зима, мороз — а отопление в квартире не работает. Или работает, но не дает комфортную температуру. По закону (§ 536 BGB), это серьезный недостаток (Mangel) и один из неоспоримых поводов для «автоматического» снижения квартплаты. «Автоматического» — значит не требующего подачи предварительного «заявления» и формально выраженного (например, письменного, заверенного и т.п.) согласия владельца жилья.

Выявленный в квартире серьезный недостаток признается де-факто. И так же де-факто признается претензия на уменьшение платежей.

Из этого, казалось бы, простого правила, есть много исключений. И целый ряд особых условий сопровождает его применение.

Ну, например, квартиросъемщик не может произвольно уменьшить квартплату. Он может это сделать лишь в тех пределах, которые суд сочтет соразмерными выявленному недостатку, исходя из имеющихся прецедентов.

Так, если из-за проблем с отоплением температура в квартире держится не выше 14-15 градусов, то соразмерное сокращение квартплаты — 70 процентов. А если температура 18 градусов (но не выше) — то только 5 процентов. Разница!

Несоразмерное (чересчур сильное) снижение квартплаты дает владельцу право расторгнуть договор и выселить жильцов из спорной квартиры.



Прочие условия

  • Съемщик должен предварительно поставить в известность владельца жилья или домоуправление (Hausverwaltung) о выявленном недостатке. Лучше сделать это в письменном виде (Mangelanzeige).
  • Он должен предоставить владельцу или домоуправлению время для устранения недостатка. По истечении этого времени, если меры не приняты, правомочно снижение размера квартплаты. Однако в определенных случаях (то же отопление, испортившееся в холодное время года) допустимо сокращать платежи сразу же — и на период до устранения. Но все равно надо сразу же проинформировать владельца.
  • Съемщик не может ставить вопрос о снижении квартплаты по поводу недостатка, который был ему известен уже на момент подписания договора о сдаче жилья. Правильная реакция в такой ситуации — письменное поручение-обязательство устранить «в такой-то срок», оформленное как приложение к договору. Лишь в этом случае, если недостаток не устранен, возникает основание для снижения квартплаты. Но владелец может запросто отказаться подписывать обязательство — дескать, я сдаю квартиру именно в таком виде и именно за такую квартплату. Не согласен — ищи другое жилье!
  • Съемщик не может снижать квартплату и требовать от владельца устранения, если недостаток (порча) возник по его собственной вине. С другой стороны, владелец вправе потребовать устранения такого недостатка за счет съемщика.
  • Съемщик также не может снижать квартплату, если выявленный недостаток известен ему уже долгое время, а владелец или домоуправление оставались в неведении. Правильная реакция — сразу же ставить в известность и пытаться урегулировать вопрос.

Есть еще одна юридическая тонкость, которую должны понимать съемщики, взвешивая свои права. Закон, в строгом смысле, не говорит о СНИЖЕНИИ квартплаты. Она де-юре остается такой же, как записано в договоре сдачи жилья. Закон говорит о сокращении размера платежей в связи с выявленным недостатком.

Часто употребляемый термин Mietminderung (снижение квартплаты) юридически некорректен. На самом деле закон допускает, при всех вышеуказанных условиях, Verkürzung der Mietzahlung (сокращение платежей). Квартплата при этом остается неизменной. Что, в частности, означает необходимость «автоматического» возвращения к платежам в прежних размерах, как только недостаток устранен.

О долговременном, если не постоянном снижении платежей можно говорить лишь в том случае, если недостаток не поддается устранению. Но тут смотрите, что лучше: меньше платить и «маяться» или искать новое жилье. К тому же владелец может со временем «выправить ситуацию», повысив размер квартплаты. У него есть такое право. А у жильцов в этом случае появляются лишь права на бессрочное расторжение договора (fristlose Kündigung).

Абсолютно бесперспективна попытка снизить платежи задним числом. Этим съемщик толкает себя в ловушку: его обязанность — сразу же информировать владельца о недостатке. «Задним числом» — значит владельца держали не в курсе, что не по закону. В этом случае он вообще опротестует снижение платежей, подаст на квартиросъемщика в суд и выиграет процесс.

Два самых важных вопроса: что считать недостатком и как определить соразмерный процент сокращения платежей?

Недостаток должен носить объективный и доказуемый («предъявляемый») характер. Категории «нравится — не нравится», «удобно — неудобно» здесь не работают.

Но даже заведомо объективный недостаток может породить затяжные споры. Типичный пример: плесень. Отчего она возникает? То ли из-за особенностей планировки жилья и примененных материалов, то ли из-за того, что жильцы редко проветривают квартиру? Владелец будет обвинять жильцов, те — наоборот. А реальную причину образования плесени выявит разве что дорогостоящая экспертиза. В таких неочевидных случаях лучше не спешить с «автоматическим» снижением квартплаты.

Чтобы действовать уверенно и наверняка, нужно взглянуть в таблицу общепризнанных причин снижения квартплаты (Mietminderungsgründe, Mietminderungskategorien). В них указаны признаваемые судами причины, а также соразмерные проценты снижения. Таблицы можно найти на потребительских сайтах.

Есть даже специальный сайт mietminderungstabelle.de с развернутыми данными об условиях законного сокращения платы.

Не следует упускать и такой момент: проценты снижения квартплаты рассчитываются с ее полной величины (Bruttomiete), то есть как с самой квартплаты, так и с эксплуатационных расходов (Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung). Размер Bruttomiete на пару сотен евро больше, чем «просто» Miete. Так что не просчитайтесь!


Читайте также:

Елена Шлегель

Старший редактор. Пассау


Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Класс
Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Класс